随着存量时代的来临，在消费升级与产业升级背景下，城市更新成为国内城市化进程的重要命题。历经30年“大拆大建”飞速发展的城市建设之后，文创产业被提升到前所未有的高度，人们开始思考如何用文化和创意的柔性力量去保护和利用已有的空间，让社会发展更趋于理性化、合理化、人性化，让城市空间的发展更适宜于人本身。

  城市更新、产业转型背景下，文创产业园区如何激发文化创意及创新能量，使之成为名副其实、具有鲜明文化形象的文创园区？如何融入区域发展，实现工作、居住、休闲的多功能融合发展园区？

  3月10日，乐居云端会客厅联合中国文创委、国本文化，共同推出第八期“城市更新视野下的文创产业园区”主题活动，特邀中国文化管理协会文化创意委员会会长张大为、国本文化总经理魏丽萍、北京市文化创新工场投资管理有限公司董事长王治国、首创郎园总经理赵春燕、北文时代(北京)文化有限公司创始人  万子千、东亿国际传媒产业园副总裁张彦双、首钢基金城市更新事业群执行董事  高飞飞、雅居乐京华雅郡项目营销负责人徐平平等八位文创产业园一线实战操盘手及专家学者与乐居北京副总经理邢晓利一道，共同探讨城市更新背景下的文创产业园区的发展机遇与运营奥秘。

邢晓利：疫情之下，文创园面临哪些危与机？

  赵春燕：疫情是一个社会经济问题，在此期间很多行业都明显受挫，而文创产业以中小微企业为主，影响相对较大。此次疫情虽然让业内看上去生意惨淡，可这也是一个很好的洗牌机会，加快行业新陈代谢，净化市场环境。

  张彦双：在宏观环境调整背景下，近几年国内整体经济形势本就不容乐观，很多行业都面临很大压力，这与疫情的关联不是太大。当然，这次疫情的出现对很多文创园企业还是会有一定影响，接下来，文创产业园区升级换代、优胜劣汰的步伐将进一步加快。

  高飞飞：无论疫情是否出现，文创产业园都面临较大的市场压力。2019年北京市甲级写字楼供应134万平米，是5年内市场供应最多的年份，而未来3年内，北京甲级写字楼还将供应300万平米左右。大批量市场供应之下，企业空置率也居高不下，市场形势十分严峻。

  文创园虽与写字楼市场形态不尽相同，但同处办公市场大环境下，写字楼市场的发展无形中也给文创园带来很大的压力。加之疫情影响，中小文创企业影响较大，文创园承压加剧。

  王治国：疫情的出现，对文创企业影响较大，也为文创园运营带来不小的压力。对于部分企业房租费用难题，我们特地联系担保公司、小贷公司，为其解决资金问题。

  魏丽萍：疫情之下，文创园机遇与挑战并存。企业需要生存和发展，政府需要推动城市更新、产业迭代，在此情况下，我们作为连接企业与政府的纽带，需要通过专业咨询及服务，让政府与企业在疫情之下，完美共生。

  徐平平：疫情之下，每个行业都不容易，住宅与产业园也面临同样的难题。受此影响，很多企业居家线上办公，对住宅产品也开始有了很多新的思考与需求。客户需求转变了，开发商的产品端也要做出相应的变化与调整。

  京华雅郡是雅居乐集团在北京的第一个项目，也是目前全力打造的一个明星标杆。位于亦庄新区板块，处于通州城市副中心、大兴机场新国门、中轴首都商务新区三大城市核心交汇融合区，区位优势之下，京华雅郡的产品品质也无可挑剔。80平-134平的两居、三居、四居，满足多数刚需改善群体居住需求。超大朝南面宽，极致通透采光，3个飘窗赠送，为客户带来超高使用率和舒心产品体验！

  邢晓利：内容先行，文创园如何打造精神内核？

  赵春燕：与传统地产快周转的开发模式不同，产业园开发最关键的环节是运营，运营资金回笼一般是五到八年，因此一定要以长线心态，将文创园运营做成一个长期业务。

  十余年来，首创郎园始终深耕文化，内容先行，目前郎园旗下拥有郎园vintage、郎园park、郎园station等多个项目，实现品牌从内涵到外延的全面升级。在郎园众多品牌项目中，没有一个重复的园区，毕竟每个园区所处的地段、区位不同，项目不可能copy，相同的只能是一套运营方法论。

  在园区定位方面，我们可以分享个省钱的方法。郎园的文化内容先于改造运营，在项目定位前，我们依据不同地域、不同群体的文化取向，筛选客户群体，根据客户群再做产品定位，启动项目改造，这样项目定位失败的概率会小很多。

  张彦双：不同于其他产业园区，文创产业园的核心是文创，文创就要讲究差异化与多元化。不同园区就是要有与众不同的文化创意与特色，不同的运营管理模式，但无论怎么运营，文创园最终都将走向生态建设。

  产业园区要搭建产业生态，首先要做好产业聚集，选定目标客户，针对客户进行产业上下游搭建，随后依据产业链条进行针对性招商，以此打造完备的文化生态体系。

  万子千：作为文化产业内容专业运营商，我们扎根内容生态，整合产业资源，展开广泛、深度的跨界合作。在北京我们形成了40个文化产业链条，包括编剧、导演、服装、化妆、道具等众多细分资源，其中很多企业都已合作入驻。

  作为内容运营商，我们不能只考虑流水和房子，还要做到比品牌更懂得消费，比线上公司更懂得流量，比带货主播更懂得商品运营。所以我们更加注重产业链的建设，而不只是空间上的获利。

  魏丽萍：文创产业园是连接政府和企业两个端口的平台，未来文创园若能从被动式收费，上升到主动提供政策、资本及市场渠道对接，那对政府和企业发展都将提供很大助益。

  王治国：文创产业园区的基本职能之一是满足企业发展需求，而企业发展所需要的不是简单的物理空间方面的服务，更多是资源和资本的对接。

  高飞飞：城市更新的时代已经来临，万亿级市场规模之下，文创产业园发展的机会还很大。目前首钢基金在城市更新板块方面，以轻资产模式管理约40万平米，主要是办公及部分公寓产品；重资产模式管理开工近60万平米，多是改造项目，以租赁盈利为主。文创园板块，目前在北京丰台和河北石家庄，分别布局数娱电竞和文体运动主题文创园区。

  徐平平：未来的住宅不只是一个居住空间，更应该是一种生活方式的引领。这种变化是基于客户需求衍生出来的生活方式转变，也是城市更新视野下不同时期住宅产品的发展轨迹。

  张大为：政策引导对行业发展是非常关键的，在推动文化产业发展过程中，政府政策主要集中于土地，以及资金、税收。可如今政府推动产业发展的优惠政策，却被很多企业以文创园之名，行地产之实。

  文化产业发展有其独特的发展规律和生态环境，政府和开发商在推动文创产业发展过程中，要尊重其发展规律，切忌一刀切和想当然，依据产业发展和生态环境，进行特色产业园区开发。

  人们对美好生活的追求是我们奋斗的目标，文创产业园的产出本身就是美好生活的直接内容构成。大势之下，我们只要顺势而为，就是最好的发展机遇。